1031 exchange是什麼? 房产投资高手们如何运用1031 Exchange合理避税!
在过去的几年很多朋友的房子一下子涨了好几十万美金，如果是一个自住房的话，我们的房产持有人每人可以有25万的免税额度，夫妻双方在产权上就是享受50万的增值部分免税额度，但是如果是一个投资房，我们就不再可以享受这个优惠政策。那对于我们的投资房，有什么办法来避税？或者说延缓缴纳这个大额的增值税额呢？这个时候，1031置换就是一个延迟交税的好办法了！聪明的投资人们或者说富人基本都是玩转1031来避税。今天JING XUE就来跟大家简单聊一下。
首先，什么是1031 Exchange?
A 1031 exchange is a swap of one real estate investment property for another that allows capital gains taxes to be deferred.
简单来讲，1031是美国针对资本所得的一个优惠政策。在卖房过程中的差价部分的资本所得用来购买下一个房产，从而资本所得税收得以延迟交付。
这里请注意！1031 exchange不是说tax free，而是tax defer, 就是延迟交税。
利用1031置换来延迟交税有哪些好处呢？Jing给大家归纳了四点。
- 比如说有些朋友现在收入很高，本身的税基就很高，再加上房产上的capital gain就会交很高的税，那么这个时候可以使用1031 exchange 去延迟交税，等到以后年纪大了退休后收入低的时候再卖房，然后缴纳。
- 有些阶段有capital loss的时候，比如股票暴跌，可以用capital gain来对冲的loss时候再卖掉投资房产。
- 很多聪明的投资人做法就是不断的去做1031 exchange买更多投资房产，然后需要用钱的时候直接cash out拿出钱来花(这种方式拿出来的钱是不用打稅的），直到最后去世作为遗产留给自己的子女，那个时候，子女就只需要根据法律的规定交付遗产税，不需要再去缴纳这部分capital gain啦！相当于一直延迟到最后变成了完全不用去交这笔增值税！
- 从通货膨胀的角度，延迟交税其实也是一种变相的得利。
那么，赶紧来看看1031置换需要符合的条件是什么呢？
1. 一定是投资房，不是自住房！ 也就是说这个房产一定你是用来作为投资产生被动收入的，比如我们一直在出租的房子。自住房我们这个法案是不适用的哦。
2. 房产持有时间一定要超过1年。 法案规定这个房产一定要持有满1年才可以进行1031置换。如果我们做了一个flipper，半年后就转卖赚了50万，这个即使是一个投资房，但是也没办法用来做置换。
3. 一定要同类置换，Like Kind Exchange.
用来1031置换的房产一定也要是投资房或者投资的项目，比如以下类别：公寓、土地、农田、购物中心等等等。置换房屋的金额一定要大于或者等于现有房产。
⚠️不可以置换成自住房、股票、合伙人权益等等。
4. 严格的1031执行期限一定要注意！ 1031置换对时间要求非常严格。它现有房产交易结束后的45天内一定要确定置换的房产，把房产的地址交给1031的办理机构，确定好的房子地址是不可以改动的！然后需要在第180天内完成这个交易。这里指明的所有时间都是自然日哦，切记不是工作日! 而且1031的时间截点是不让做任何的延期申请的。
5. 需要找1031的中间商来操作，并且是要在房子交易之前选定1031置办机构。
在想要开始做1031之前一定先要找好帮助置办1031的机构，不是我们经纪人。在决定卖房产的之前就要开始选好。进了合同马上把卖房合同和产权报告交给机构办理，千万不要等到房子close了才想起来要1031置换，那时候已经太晚啦！
常见的1031误区
很多投资人因为理解不清，导致错失良机或无法合法享受延期纳税：
误区1：认为1031是免税 实际上只是“延税”，并不是永久免税，除非通过遗产规划。
误区2：出售后再考虑1031 必须在成交前就指定好中介机构，否则资金一旦进自己账户就失去资格。
误区3：随意更改目标房产 45天内确定的房产名单是不可更改的，很多人临时想换，结果操作失败。
适合与不适合1031的人群
适合的人群：
- 有长期持有投资房产的投资人
- 想通过房产升级扩大规模的人
- 有明确长期房地产投资规划的人
不适合的人群：
- 只打算短期炒作房产的flipper
- 想把投资房换成自住房的人
- 没有找到合格中介机构或没有明确投资目标的人
1031置换与遗产规划
- 一个非常聪明的做法是：
- 不断通过1031置换，积累更多、更高价值的投资房产；
- 在有需要现金的时候，通过贷款 cash-out refinance 把钱拿出来，而不是卖房；
- 直到去世，继承人通过 step-up basis（成本基准提升）获得房产，此时资本增值部分不再需要缴税。
👉 这就是为什么很多富豪家庭通过1031和遗产规划，几乎完全避免了资本增值税。
1031操作实用Tips
- 新房产总价必须大于等于卖出的房产总价
- 新贷款金额必须大于等于原有贷款，否则差额部分会被当作boot（额外收益），需要缴税。
希望上面的分享可以帮助大家对1031置换有更好的了解。最后给大家出一道题，我们会在下一期的小红书揭晓答案哦！ 一对老夫妻30年前用10万美金买了一个房子，一直自住到现在，目前房子已经涨到250万市值，如果现在卖，减去经纪人费用与其他杂费还是有200多万的capital gain。从而需要缴纳大量的增值税额，这个时候我们可以如何操作最完美？
最后，提醒小伙伴们不要自己去google 1031到底如何操作，一定要咨询专业的1031机构。有的人咨询时候老问说“我的朋友说怎么样，我之前的经纪人说怎么样，我在网上看到怎么样” 。一定是找专业人员，条条框框一直是会有变化的，我们一定要保证我们的信息是最新的，这样不会影响我们的整个1031操作。包括我今天说的也只是参考哦！需要专业机构联系方式的小伙伴等下可以私信我。
