美国房产贷款常见术语全解

在美国买房，大多数人会选择通过贷款（Mortgage）来完成交易。但贷款涉及许多专业词汇，对于新手来说可能会比较陌生。下面我们结合一些核心概念，帮助你快速理解美国房产贷款的基本知识。

贷款利率（Interest Rate）

贷款利率 是银行或贷款机构向你收取的借款成本，直接决定了你的月供和贷款总成本。

• 影响利率的因素包括：市场利率走势、贷款类型、贷款期限、首付比例、以及个人信用分。
• 在美国，贷款利率通常以年化百分比（APR）来表示。
• 固定利率（Fixed Rate） vs. 浮动利率（Adjustable Rate）会导致不同的还款模式。

Jumbo 是什么？（Jumbo Loan）

Jumbo Loan（大额贷款） 指超过美国联邦住房金融局（FHFA）规定的贷款上限（Conforming Loan Limit）的贷款。

2024 年大多数地区的贷款上限约为 $766,550（部分高房价地区更高）。

超过这个额度就被视为 Jumbo Loan。

特点：

• 审批更严格，需要更高的首付（通常 20%+）。
• 利率可能高于普通贷款。
• 适合购买高价豪宅或大城市高房价区域的房产。

Vet Loan 老兵贷款（VA Loan）

VA Loan（老兵贷款） 是美国退伍军人事务部（Department of Veterans Affairs）为军人、退伍军人及其家属提供的贷款计划。

优点：

• 零首付（0% Down Payment）。
• 无需私人抵押贷款保险（PMI）。
• 利率通常低于市场平均。

限制：

• 仅限符合条件的现役军人、退伍军人或其家属申请。
• 房产必须作为主要居所使用。

Conventional Loan（常规贷款）

Conventional Loan（常规贷款） 是不受联邦政府担保的贷款，相对于 FHA、VA 等政府支持贷款而言更加“市场化”。

通常由银行或贷款机构直接发放。

一般需要更高的信用分和较稳定的收入。

• 优点：灵活性高，房产类型和贷款额度选择更多。
• 缺点：首付通常要求较高（最低 3%–5%，但 20% 更常见）。

个人信用分（Credit Score）

个人信用分 是决定你贷款利率和获批条件的关键因素。

常见评分体系为 FICO Score（范围 300–850）。

• 720+：优秀信用，利率最低。
• 620–719：良好信用，可获批贷款，但利率稍高。
• <620：贷款难度大，可能需要选择政府支持的贷款（如 FHA）。

👉 提升信用分的方法包括：按时还款、降低信用卡负债率、保持长期信用账户。

Refinance（再融资）

Refinance（再融资） 指房主在已有贷款的基础上，重新申请一个新贷款来替换旧贷款。 常见原因：

• 降低利率：当市场利率下降时，再融资能减少月供和总利息。
• 缩短期限：从 30 年改为 15 年，加快还款。
• 套现（Cash-Out Refinance）：将房屋增值部分取出现金，用于装修或投资。
• 切换贷款类型：从浮动利率贷款改为固定利率贷款，锁定长期稳定性。

总结

在美国房产贷款体系中，常见术语涵盖了贷款类型、申请条件和后期优化策略：

贷款利率 直接影响购房成本；

Jumbo Loan 针对高额房贷；

Vet Loan 老兵贷款 为军人及家属提供优惠；

Conventional Loan 则是最常见的市场型贷款；

个人信用分 决定贷款利率和获批几率；

Refinance 帮助房主在后期降低成本或利用房屋增值。

理解这些概念，不仅能帮助你在买房时做出正确决策，也能在贷款周期内合理优化财务。