美国房产税全解：房主需要知道的关键知识

在美国，拥有房产不仅意味着产权和资产价值，还伴随着每年固定的税务责任。其中，房产税（Property Tax） 是最主要的支出之一。无论是本地居民还是外国投资者，在买房前都应充分了解这一制度。

一、美国自住房房产税如何计算

对于 美国自住房房产税，通常是根据房屋的 评估价值（Assessed Value） × 当地税率（Tax Rate） 计算的。

• 评估价值由县政府的评估员（Assessor）确定，通常接近市场价值。
• 不同州、不同县的税率差别很大，一般在 0.5% – 3% 之间。

例如，在德州，房产税率接近 2%，而在一些州（如夏威夷）则不到 1%。

二、美国买房税号

如果是外国人 美国买房，通常需要申请 税号（ITIN, Individual Taxpayer Identification Number） 来进行房产相关的税务申报。

• 税号由美国国税局（IRS）发放，用于处理没有社会安全号（SSN）的外国投资者的税务问题。
• 有了 ITIN，买家可以正常缴纳房产税、申报租金收入、以及申请可能的税收减免。

三、加州房产税

在美国各州中，加州房产税 制度有一定特色：

• 税率一般固定在 1% 左右，但会加上各类地方附加税（如教育、治安建设），实际可能在 1.1% – 1.25%。
• 加州有著名的 第13号提案（Proposition 13）：限制房产税的增长，每年评估价值增长不得超过 2%，即使房价涨幅远大于这个比例。
• 因此，加州房主的税务支出相对稳定，老房东往往缴税金额远低于新买家。

四、美国房产税每年都要交吗

很多新房主会问：美国房产税每年都要交吗？ 答案是 是的。

• 房产税是 年度税收，通常分成两次缴纳（例如 11 月和次年 2 月）。
• 不缴纳房产税会导致罚款，严重时政府甚至有权拍卖房产以追缴税款。

五、房产税退税

在某些情况下，房主可以享受 房产税退税或减免：

• 自住房减免（Homestead Exemption）：许多州对主要居住房产提供减税政策。
• 老人、退伍军人、残疾人减免：特定群体可申请额外优惠。
• 多缴退税：如果缴纳金额超过实际应缴额，或重新评估后发现估值过高，可以申请 房产税退税。

六、房产税与贷款的关系

• 大部分美国房主会通过 贷款银行的托管账户（Escrow Account） 代缴房产税。
• 银行每月收取一部分税款，等到缴税季统一上缴，确保房主不会忘记或延误。

总结

在美国持有房产，需要充分了解 房产税 的责任与权益：

美国自住房房产税 可以通过减免政策降低支出；

外国人购房需申请 美国买房税号（ITIN）；

加州房产税 受 Prop 13 限制，相对稳定；

美国房产税每年都要交吗？ 答案是肯定的；

符合条件时，可以申请 房产税退税 或减免。

合理规划和利用政策，能够帮助房主减轻负担，享受更安心的居住与投资体验。