好开森~过户完成拿钥匙！咦，为什么没人给我房产证？

美国没有“房产证”的概念

在中国，房产证是一种官方的、不动产登记凭证，上面写明业主是谁，房屋的性质、面积等。

在美国，房屋产权不是通过一本证书来体现，而是通过 产权记录（title records），由县级（county）政府的不动产登记处（County Recorder/Clerk’s Office）统一管理。

你实际拿到的文件是什么

买房过户（closing）后，通常会有几份关键文件：

• Deed（产权契约）：这是把房子从卖方转移给买方的法律文件，通常是 Warranty Deed、Grant Deed 或 Quitclaim Deed。
• Closing Documents（过户文件）：包括贷款文件（如果是按揭）、结算清单（Closing Disclosure 或 Settlement Statement）等。
• Title Insurance（产权保险）：保护你免受产权纠纷的影响。

买房完成后，产权契约（deed）会被提交到县里的登记处备案，备案完成后你会收到一份由政府盖章的正式副本（通常寄到你登记的地址）。这就是证明你是业主的最核心文件。

grant deed 是 什么

在不同州，契约类型不同： Warranty Deed（担保契约） 提供最强保证：卖方不仅担保自己期间没有问题，还担保之前所有业主的产权都没问题。 常见于东部、南部一些州。

Grant Deed（出让契约） 只担保卖方本人期间没有产权问题，不保证之前历史。 常见于 加州、部分西部州。

👉 在加州，大部分房产交易都会用 Grant Deed。

美国常见的产权类型

🟢 永久产权（Fee Simple Absolute）

美国最常见、最完整的产权形式。

对房屋和土地拥有 无限期所有权，可以自由出售、出租、抵押或继承。

🔵 终身产权（Life Estate）

产权归属于某人直至其去世。

去世后产权转移给预先指定的继承人（remainderman）。

🟠 租赁产权（Leasehold）

业主只拥有 在一定期限内使用土地/房屋的权利，土地本身属于地主。

常见于夏威夷部分地区、纽约部分公寓，或英国大部分房产（99年、125年租期）。

🟣 公寓产权（Condominium, Condo）

业主单独拥有某一单元（例如一套公寓房）。

同时共同拥有公共区域（电梯、大堂、泳池等）的份额。

🟤 合作公寓产权（Cooperative, Co-op）

你不是直接拥有房屋，而是拥有 大楼所属公司的股份。

公司持有整栋大楼，你的股份让你获得某一单元的居住权。

多人共同持有产权的形式

共同租赁（Tenancy in Common） 各自持有不动产的份额，可以不同。 每个共有人可单独出售或继承自己的份额。

联权共有（Joint Tenancy） 份额相等，且有 “生存者继承权”：一方去世后，其份额自动归其他共有人。

夫妻共同产权（Tenancy by the Entirety） 一些州特有，专属于夫妻。 双方必须共同同意才能出售或抵押房产。

产权如何证明

契约（Deed）：房产从卖方转移给买方的法律文件（如 Warranty Deed、Grant Deed）。